Défendre fiscalement le démembrement de propriété de votre bien professionnel

Depuis de nombreuses années, nous accompagnons nos clients dans des opérations d’achat immobilier en démembrement de propriété, ce mode d’acquisition étant financièrement et fiscalement intéressant.

Le principe est que la personne physique acquiert la nue-propriété du bien et la société l’usufruit pour une certaine durée.

L’administration fiscale a toujours vu d’un mauvais oeil ce type d’achat scindé, raison pour laquelle il est particulièrement important que ce type d’opération soit, dès le départ, correctement justifiée et documentée.

Outre la prudence sur les paramètres (durée de l’usufruit de 20 ans minimum conseillé, bien à usage 100% professionnel, …), le dossier de démembrement de propriété doit être composé d’un rapport d’expertise immobilière estimant la valeur vénale et valeur locative du bien ainsi que d’un rapport de valorisation économique de l’usufruit établi par MBM.

Malgré l’évidence économique que la valeur d’une chose (en l’occurence l’usufruit d’un bien immobilier) tienne dans les caractéristiques (dont le risque de l’investissement) qui lui sont propres et personnelles, l’administration fiscale, pour se simplifier la tâche (comme d’habitude), a toujours évalué la valeur d’un usufruit sur la base d’une formule aux paramètres « standard » qui serait, selon elle, applicable universellement à tous les biens immobiliers quelques soient leurs caractéristiques propres.

Plus encore, mi 2016, l’administration fiscale a décidé de modifier cette pseudo « formule universelle » au désavantage, bien sûr, du contribuable.

La loi, quant à elle, ne définit aucune formule « standard » imposant donc, en cohérence avec la logique économique, d’évaluer « au cas par cas » la valeur d’un usufruit.

Ceci nous amène à ce jugement du 13 janvier 2023 obtenu grâce à l’intervention du cabinet d’avocat Xirius représenté par maître Magremanne auquel nous avons fourni le plus d’éléments de défense possible face à l’administration.

Constatant la justification adéquate de la valeur de l’usufruit établie par MBM et l’expert immobilier (« Il ne résulte d’aucune pièce du dossier administratif que les parties à la convention d’usufruit ont manqué de prudence lors de l’évaluation de l’usufruit. Elles se sont basées sur deux rapports réalisés par des professionnels.« ), « le tribunal constate que l’administration échoue à prouver la surévaluation vantée par elle« .

Plus encore, le tribunal précise : « les nouvelles méthodes d’évaluation prônées par l’administration n’ont pas valeur de loi. »

Il n’existe donc pas, légalement, de formule « universelle » pour déterminer la valeur d’un usufruit.

Par contre, ce jugement met bien en évidence, la nécessité, dans ce type d’opération, de disposer d’un rapport d’évaluation de l’usufruit tel que MBM le réalise depuis de nombreuses années.

Ce jugement constituera sans doute une pierre importante de la jurisprudence en la matière.