La taxation des revenus immobiliers en Belgique

Nous analyserons dans cet article comment les revenus de vos biens immobiliers détenus en personne physique sont taxés en Belgique.

Les revenus immobiliers seront rajoutés à vos autres revenus pour constituer ainsi la base totale sur laquelle l’administration vous imposera.

Le revenu immobilier est toutefois déterminé différemment selon plusieurs cas de figure.

1. Biens sis en Belgique

1.1 Habitation propre

S’il s’agit de votre habitation propre, càd là où vous êtes domiciliés, les revenus sont exonérés, càd qu’ils ne sont pas imposés.

1.2 Bien immobilier non loué ou loué à des particuliers (qui ne l’affectent pas à une activité professionnelle)

Les revenus immobiliers imposables sont égaux au revenu cadastral indexé (coefficient d’indexation pour les revenus 2024 : 2,1763) x 1,4).

Si vous louez ce bien meublé, vous devez déclarer une partie des revenus locatifs en tant que revenus mobiliers. Si le bail ne précise pas quelle est la partie mobilière, le fisc part du principe que 40% du loyer porte sur les meubles. Du loyer perçu sur les meubles, on peut déduire forfaitairement 50% de frais; le solde est imposé distinctement à 30% (plus centimes additionnels communaux).

1.3 Bien immobilier loué à une personne physique ou à une société qui l’affectent à leur activité profesionnelle

Dans ce cas, vous devez déclarer les loyers réellement payés par le locataire, y inclus le précompte immobilier lorsque celui-ci est payé par le locataire.

Vous serez imposés sur l’ensemble de ces revenus, diminué du plus petit des deux montants entre les 2/3 RC et 40% du loyer brut. Toutefois, si le loyer net est inférieur au revenu cadastral indexé, c’est le revenu cadastral qui sera imposé.

2. Biens sis à l’étranger

Depuis 2021,  le revenu imposable des biens immobiliers étrangers est déterminé de la même manière que celui des biens immobiliers situés en Belgique, à savoir sur la base du revenu cadastral.

Si vous possédez des bens immobiliers à l’étranger, vous devez donc les déclarer à l’administration belge, qui fixera ensuite un revenu cadastral pour ces biens (cette demande peut être introduite via l’application « myminfin »).

Pour ce faire, vous devrez renseigner à l’administration la valeur vénale du bien immobilier.

La valeur vénale actuelle est la valeur de vente qui peut être obtenue dans des conditions normales de marché (à l’exclusion des coûts supplémentaires tels que les taxes).

En l’absence d’une évaluation récente par un expert, la valeur du bien au moment de son acquisition (par exemple le prix d’achat) dans des circonstances normales (c’est-à-dire sans aucune influence due à un lien personnel ou familial avec le vendeur) peut être utilisée. Une valeur mentionnée dans une déclaration de succession ou de donation peut également être utilisée.

Cette valeur sera ramenée à la « valeur équivalente » de 1975 par l’application d’un facteur de correction par l’administration fiscale.

Le système se calquant depuis 2021 sur celui en vigueur concernant les biens sis en Belgique, il n’est plus possible de déduire les impôts étrangers sur ces biens (comme c’était le cas auparavant).

Qu’en est-il de l’imposition en Belgique ?

Si votre bien se situe en Allemagne, en Espagne, en France, en Italie ou au Luxembourg, ou s’il existe une convention préventive de double imposition qui prévoit que ces revenus immobiliers sont exonérés en Belgique, alors ces revenus seront exonérés mais entreront tout de même en considération pour le calcul de l’impôt dû sur vos autres revenus belges.

Ce système dit de « réserve de progression » signifie que ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition sur vos autres revenus. Il en résulte que plus le RC de votre bien à l’étranger est élevé, plus la charge fiscale sur vos autres revenus (d’origine belges) sera élevée.

Dans tous les autres cas, vos revenus immobiliers à l’étranger seront imposés en Belgique, avec toutefois une réduction d’impôt de 50% sur ces revenus.

Si le bien est utilisé à des fins professionnelles, il faudra déclarer les loyers réellement perçus.

Christophe Dereume